Статьи

Занижения стоимости квартиры при оформлении ипотеки

Занижение стоимости недвижимости при оформлении ипотеки



Банк выдаёт ипотечный займ на сумму, указанную в договоре купли-продажи. Цена квартиры устанавливается продавцом, затем подтверждается оценщиком. Но иногда продавец и покупатель договариваются о снижении стоимости. Зачем нужно занижение цены, какие плюсы и минусы есть у этой схемы. 

Зачем занижают стоимость квартиры

Причина желания продавца занизить стоимость квартиры в договоре - снижение налогооблагаемой базы. С ценовой разницы между покупкой и продажей, гражданин должен заплатить 13% НДФЛ. Уплачивается налог в том случае, если недвижимость находилась во владении менее 3 лет (для тех, кто получил квартиру в наследство) или 5 лет (для тех, кто покупал квартиру).
Часто покупатели соглашаются, потому что хотят именно эту квартиру, хотят помочь избежать налогообложения продавцу. Не видят ничего плохого.
В ДКП возможно указать любую стоимость, к которой пришли стороны. Подобные сделки часто проводятся и по сути не отслеживаются. Хоть и не являются законными, т.к., одна из сторон уходит от уплаты налога. Другое дело, когда со снижением стоимости оформляют ипотеку. 
Так как банк проверяет сделку и нанимает оценщика схема со снижением может вскрыться, что приводит к различным последствиям. Как правило, для подобных сделок используется два договора:
  • ДКП на квартиру;
  • ДКП на неотделимые улучшения (разница между фактической стоимостью квартиры и указанной в ДКП). 
Но второй договор банк, может просто не принять, и одобрить сумму равную КПД на квартиру. 

Какие есть риски занижения цены

Часто покупатели соглашаются на снижение стоимости жилья совсем не думая о рисках. Тем не менее риски при такой сделки есть, особенно если мы говорим об покупки недвижимости в кредит:
  1. Признание сделки недействительной. Банк действительно может отменить сделку по нескольким причинам. В первую очередь, сделка нарушает закон, необходимо заплатить налог. Сделка прикрывает другую сделку, так как обычно снижают цену, те продавцы которые купили квартиру по сниженной стоимости. Осложнит ситуацию если сделка была совершена недееспособным гражданином, или человеком не способным понимать значения своих действий. Ипотечный центр Родина может полностью обезопасить своего клиента, проверив собственника и недвижимость на юридическую чистоту сделки. 
  2. Из первого пункта может вытечь второй риск, если разницу между стоимостью недвижимости в ДКП и фактической, покупатель вносит продавцу наличными, то продавец может не вернуть деньги. Когда сделка отзывается, банку возвращаются кредитные деньги, а продавцу квартира. Даже если составлялся ДКП на неотделимые улучшения, спорность документа может дать лазейку для невозврата денежных средств. Даже если суд признает продавца вернуть сумму на неотделимые улучшения, процесс возврата может занять несколько лет.
  3. Банк может пойти на сделку с ухудшением условий: высокая процентная ставка, увеличенный первоначальный срок. Неприятной ситуации можно избежать, оформляя договор через ипотечного брокера.
  4. Повышенный налог. Если сделка пройдёт без проблем и заёмщик захочет продать квартиру не дожидаясь 5 лет, то придётся платить двойной налог. Так как, разница между ценой покупки и ценой продажи будет значительная. 
  5. Недополучение вычета. Заёмщик сможет вернуть меньше денег с покупки недвижимости, чем мог бы получить по закону. А если при покупке использовался материнский капитал, то можно остаться вообще без вычета. 
Схема с двумя договорами может стать серьёзной проблемой для новичков в сфере недвижимости. Заёмщик изучая продавца самостоятельно может не заметить ключевых юридических моментов. Как последствие его ждут финансовые потери. 

Какие банки оформляют ипотеку с занижением стоимости квартиры

Не все банки идут на сделку с занижением стоимости. Если кредитор согласен, то возможно снижение стоимости до суммы кредита. Многие банки если узнают, что сделка с занижением цены, откажут в выдаче займа. 
Какие банки рассматривают сделки с занижением стоимости квартиры:
  • Сбербанк;
  • ВТБ;
  • Банк Санкт-Петербург.
Все ситуации будут рассматриваться индивидуально. 
Если Вы решили покупать квартиру со снижением стоимости, то стоит обратиться к специалистам в области кредитования и юриспруденции. ИЦ Родина поможет Вам оформить сделку без потерь.