Завышение стоимости квартиры при ипотеке

Чтобы избежать внесения первоначального взноса по ипотеке, покупатели часто прибегают к завышению стоимости квартиры. Такая схема кажется привлекательной, так ли это, давайте разберёмся.

Как определяется стоимость жилья

Размер ипотечного займа зависит от стоимости квартиры. Стоимость недвижимости бывает 2 типов:

рыночная - рассчитывается продавцом, риелтором или оценщиком, при её формировании важен спрос на рынке и состояние жилья;
кадастровая - рассчитывается сотрудниками Росреестра, обусловлена ценовой политикой региона.

Банк учитывает именно рыночную стоимость. Для кредитора важна ликвидность, важно в случае невыплат по кредиту в короткие сроки реализовать недвижимость. При реализации квартиры с торгов кредитор теряет 30-40% от рыночной стоимости.
Банк стремится избежать сделок с завышенной стоимостью, поэтому для оформления ипотеки привлекается оценщик. Если стоимость установленная продавцом будет превышать среднюю по рынку на 20%, то банк откажется от сделки. Также банк может снизить сумму, предоставляемую в кредит, тем самым увеличив размер первоначального взноса.
Рыночную цену определяют специализированные агентства. Заёмщик выбирает специалиста самостоятельно, либо его предоставит банк.
Большинство кредиторов сотрудничают только с аккредитованными компаниями. Информацию необходимо уточнить у сотрудника банка.
Оценка квартиры проводится уже после того, как жильё выбрано, и продавец с покупателем договорились о стоимости. Процедура проходит в несколько этапов:

Выбор оценщика и согласование кандидатуры с банком.
Эксперт приезжает на место, проводится осмотр и фотосъёмка объекта.
Специалистом проводится расчёт стоимости по определенной методике.
Формируется специальный документ - альбом оценки.

Услуги оценщика платные, в большинстве случаев процедура оплачивается банком.

Почему банку необходим первоначальный взнос

Первая причина вытекает из того, что описано ранее. Чтобы сократить риски и не потерять большую часть от стоимости недвижимости на реализации в торгах. Для стимуляции клиентов, банки снижают ставки при крупном первоначальном взносе.
Вторая причина - это также снижение рисков. Внося первоначальный взнос, клиент показывает свою платежеспособность. Если заёмщик не может накопить хотя бы 10% от стоимости квартиры, то высока вероятность, что ему будет сложно платить по кредиту.

Зачем завышать стоимость

Есть несколько причин, почему заёмщики идут на завышение стоимости недвижимости:

не хватает денег на первоначальный взнос;
заёмщик выбирает вместо первоначального взноса сделать ремонт в приобретаемой квартире;
часть полученных денег планируется отправить на текущие расходы.

Схема с завышением стоимости недвижимости с целью избежать первоначальный взнос неприемлема для банка. Так или иначе, каждая из сторон несет определённые риски, как со стороны продавца, так и со сторон заёмщика и банка. Но несмотря на риски схема популярна среди покупателей.

Когда не стоит завышать стоимость

Когда завышается стоимость недвижимости продавец предоставляет расписку, о том, что первоначальный взнос был уплачен. В каких случаях этого не стоит делать:

Если с продавцом нет доверительных отношений. Если обман вскроется, то в противном случае будет заведено уголовное дело.
Если объект нельзя сравнить с аналогичными на рынке. Когда стоимость недвижимости обусловлена архитектурной ценностью.
Если у заёмщика нестабильный или сезонный доход. Если должник потеряет источник дохода, то в итоге банк разместит недвижимость на торгах. Учитывая, что стоимость недвижимости может быть значительно занижена, заёмщик может не просто потерять недвижимость, но и остаться должным банку. Так как цена реализации не покроет долг перед кредитором.

Если информация, о завышении стоимости станет известна банку до оформления сделки, то заёмщик получает отказ по ипотеке. А если после заключения сделки, то может быть заведено уголовное дело.
Если расписка будет составлена определённым образом, то заёмщик может остаться должным ещё и продавцу. Проверить расписку может юрист или ипотечный брокер.
Минусы заключения подобной сделки есть и у продавца. Кроме риска отказаться от сделки, продавцу нужно будет уплатить подоходный налог за разницу в цене покупки и продажи. А если сделка будет прервана, то с продавца могут потребовать вернуть аванс.

Как заключить сделку с завышением цены

Наиболее популярны сделки с завышением стоимости на первичном рынке, застройщики часто предлагают клиентам внести первоначальный взнос за них. На вторичном рынке также можно встретить подобные схемы.
Как оформить покупку квартиры с завышением стоимости в кредит:

Покупатель находит подходящую недвижимость. Выбирает банк и оценщика, для определения рыночной стоимости.
Договоренность между покупателем и продавцом закрепляется составлением расписки, о том, что первоначальный взнос внесён продавцу.
Расписка со всеми документами передаётся в банк.

Даже если до передачи всех документов было вынесено предварительно положительное решение, после предоставления бумаг банк будет пересматривать ответ.
Какие документы нужно предоставить:

результат оценки стоимости квартиры;
расписка о получении аванса;
ДКП или ДДУ.

Некоторые банки самостоятельно идут на сделки с завышением стоимости. Как правило, такое возможно только при покупке квартиры у партнёра-застройщика.
Заключение сделки с завышением цены на вторичном рынке рискованное. Заёмщику стоит оценить все риски.