Статьи

Завышение стоимости квартиры при ипотеке

Завышение стоимости квартиры при ипотеке



Чтобы избежать внесения первоначального взноса по ипотеке, покупатели часто прибегают к завышению стоимости квартиры. Такая схема кажется привлекательной, так ли это, давайте разберёмся.

Как определяется стоимость жилья

Размер ипотечного займа зависит от стоимости квартиры. Стоимость недвижимости бывает 2 типов:
  • рыночная - рассчитывается продавцом, риелтором или оценщиком, при её формировании важен спрос на рынке и состояние жилья;
  • кадастровая - рассчитывается сотрудниками Росреестра, обусловлена ценовой политикой региона.
Банк учитывает именно рыночную стоимость. Для кредитора важна ликвидность, важно в случае невыплат по кредиту в короткие сроки реализовать недвижимость. При реализации квартиры с торгов кредитор теряет 30-40% от рыночной стоимости. 
Банк стремится избежать сделок с завышенной стоимостью, поэтому для оформления ипотеки привлекается оценщик. Если стоимость установленная продавцом будет превышать среднюю по рынку на 20%, то банк откажется от сделки. Также банк может снизить сумму, предоставляемую в кредит, тем самым увеличив размер первоначального взноса.
Рыночную цену определяют специализированные агентства. Заёмщик выбирает специалиста самостоятельно, либо его предоставит банк. 
Большинство кредиторов сотрудничают только с аккредитованными компаниями. Информацию необходимо уточнить у сотрудника банка. 
Оценка квартиры проводится уже после того, как жильё выбрано, и продавец с покупателем договорились о стоимости. Процедура проходит в несколько этапов:
  1. Выбор оценщика и согласование кандидатуры с банком.
  2. Эксперт приезжает на место, проводится осмотр и фотосъёмка объекта.
  3. Специалистом проводится расчёт стоимости по определенной методике. 
  4. Формируется специальный документ - альбом оценки.
Услуги оценщика платные, в большинстве случаев процедура оплачивается банком. 

Почему банку необходим первоначальный взнос

Первая причина вытекает из того, что описано ранее. Чтобы сократить риски и не потерять большую часть от стоимости недвижимости на реализации в торгах. Для стимуляции клиентов, банки снижают ставки при крупном первоначальном взносе.
Вторая причина - это также снижение рисков. Внося первоначальный взнос, клиент показывает свою платежеспособность. Если заёмщик не может накопить хотя бы 10% от стоимости квартиры, то высока вероятность, что ему будет сложно платить по кредиту. 

Зачем завышать стоимость 

Есть несколько причин, почему заёмщики идут на завышение стоимости недвижимости:
  • не хватает денег на первоначальный взнос;
  • заёмщик выбирает вместо первоначального взноса сделать ремонт в приобретаемой квартире;
  • часть полученных денег планируется отправить на текущие расходы.
Схема с завышением стоимости недвижимости с целью избежать первоначальный взнос неприемлема для банка. Так или иначе, каждая из сторон несет определённые риски, как со стороны продавца, так и со сторон заёмщика и банка. Но несмотря на риски схема популярна среди покупателей.

Когда не стоит завышать стоимость 

Когда завышается стоимость недвижимости продавец предоставляет расписку, о том, что первоначальный взнос был уплачен. В каких случаях этого не стоит делать:
  1. Если с продавцом нет доверительных отношений. Если обман вскроется, то в противном случае будет заведено уголовное дело. 
  2. Если объект нельзя сравнить с аналогичными на рынке. Когда стоимость недвижимости обусловлена архитектурной ценностью. 
  3. Если у заёмщика нестабильный или сезонный доход. Если должник потеряет источник дохода, то в итоге банк разместит недвижимость на торгах. Учитывая, что стоимость недвижимости может быть значительно занижена, заёмщик может не просто потерять недвижимость, но и остаться должным банку. Так как цена реализации не покроет долг перед кредитором.
Если информация, о завышении стоимости станет известна банку до оформления сделки, то заёмщик получает отказ по ипотеке. А если после заключения сделки, то может быть заведено уголовное дело. 
Если расписка будет составлена определённым образом, то заёмщик может остаться должным ещё и продавцу. Проверить расписку может юрист или ипотечный брокер. 
Минусы заключения подобной сделки есть и у продавца. Кроме риска отказаться от сделки, продавцу нужно будет уплатить подоходный налог за разницу в цене покупки и продажи. А если сделка будет прервана, то с продавца могут потребовать вернуть аванс. 

Как заключить сделку с завышением цены

Наиболее популярны сделки с завышением стоимости на первичном рынке, застройщики часто предлагают клиентам внести первоначальный взнос за них. На вторичном рынке также можно встретить подобные схемы. 
Как оформить покупку квартиры с завышением стоимости в кредит:
  1. Покупатель находит подходящую недвижимость. Выбирает банк и оценщика, для определения рыночной стоимости. 
  2. Договоренность между покупателем и продавцом закрепляется составлением расписки, о том, что первоначальный взнос внесён продавцу. 
  3. Расписка со всеми документами передаётся в банк. 
Даже если до передачи всех документов было вынесено предварительно положительное решение, после предоставления бумаг банк будет пересматривать ответ. 
Какие документы нужно предоставить:
  • результат оценки стоимости квартиры;
  • расписка о получении аванса;
  • ДКП или ДДУ.
Некоторые банки самостоятельно идут на сделки с завышением стоимости. Как правило, такое возможно только при покупке квартиры у партнёра-застройщика. 
Заключение сделки с завышением цены на вторичном рынке рискованное. Заёмщику стоит оценить все риски.