Завышение стоимости квартиры при ипотеке
Чтобы избежать внесения первоначального взноса по ипотеке, покупатели часто прибегают к завышению стоимости квартиры. Такая схема кажется привлекательной, так ли это, давайте разберёмся.
Как определяется стоимость жилья
Размер ипотечного займа зависит от стоимости квартиры. Стоимость недвижимости бывает 2 типов:- рыночная - рассчитывается продавцом, риелтором или оценщиком, при её формировании важен спрос на рынке и состояние жилья;
- кадастровая - рассчитывается сотрудниками Росреестра, обусловлена ценовой политикой региона.
Банк стремится избежать сделок с завышенной стоимостью, поэтому для оформления ипотеки привлекается оценщик. Если стоимость установленная продавцом будет превышать среднюю по рынку на 20%, то банк откажется от сделки. Также банк может снизить сумму, предоставляемую в кредит, тем самым увеличив размер первоначального взноса.
Рыночную цену определяют специализированные агентства. Заёмщик выбирает специалиста самостоятельно, либо его предоставит банк.
Большинство кредиторов сотрудничают только с аккредитованными компаниями. Информацию необходимо уточнить у сотрудника банка.
Оценка квартиры проводится уже после того, как жильё выбрано, и продавец с покупателем договорились о стоимости. Процедура проходит в несколько этапов:
- Выбор оценщика и согласование кандидатуры с банком.
- Эксперт приезжает на место, проводится осмотр и фотосъёмка объекта.
- Специалистом проводится расчёт стоимости по определенной методике.
- Формируется специальный документ - альбом оценки.
Почему банку необходим первоначальный взнос
Первая причина вытекает из того, что описано ранее. Чтобы сократить риски и не потерять большую часть от стоимости недвижимости на реализации в торгах. Для стимуляции клиентов, банки снижают ставки при крупном первоначальном взносе.Вторая причина - это также снижение рисков. Внося первоначальный взнос, клиент показывает свою платежеспособность. Если заёмщик не может накопить хотя бы 10% от стоимости квартиры, то высока вероятность, что ему будет сложно платить по кредиту.
Зачем завышать стоимость
Есть несколько причин, почему заёмщики идут на завышение стоимости недвижимости:- не хватает денег на первоначальный взнос;
- заёмщик выбирает вместо первоначального взноса сделать ремонт в приобретаемой квартире;
- часть полученных денег планируется отправить на текущие расходы.
Когда не стоит завышать стоимость
Когда завышается стоимость недвижимости продавец предоставляет расписку, о том, что первоначальный взнос был уплачен. В каких случаях этого не стоит делать:- Если с продавцом нет доверительных отношений. Если обман вскроется, то в противном случае будет заведено уголовное дело.
- Если объект нельзя сравнить с аналогичными на рынке. Когда стоимость недвижимости обусловлена архитектурной ценностью.
- Если у заёмщика нестабильный или сезонный доход. Если должник потеряет источник дохода, то в итоге банк разместит недвижимость на торгах. Учитывая, что стоимость недвижимости может быть значительно занижена, заёмщик может не просто потерять недвижимость, но и остаться должным банку. Так как цена реализации не покроет долг перед кредитором.
Если расписка будет составлена определённым образом, то заёмщик может остаться должным ещё и продавцу. Проверить расписку может юрист или ипотечный брокер.
Минусы заключения подобной сделки есть и у продавца. Кроме риска отказаться от сделки, продавцу нужно будет уплатить подоходный налог за разницу в цене покупки и продажи. А если сделка будет прервана, то с продавца могут потребовать вернуть аванс.
Как заключить сделку с завышением цены
Наиболее популярны сделки с завышением стоимости на первичном рынке, застройщики часто предлагают клиентам внести первоначальный взнос за них. На вторичном рынке также можно встретить подобные схемы.Как оформить покупку квартиры с завышением стоимости в кредит:
- Покупатель находит подходящую недвижимость. Выбирает банк и оценщика, для определения рыночной стоимости.
- Договоренность между покупателем и продавцом закрепляется составлением расписки, о том, что первоначальный взнос внесён продавцу.
- Расписка со всеми документами передаётся в банк.
Какие документы нужно предоставить:
- результат оценки стоимости квартиры;
- расписка о получении аванса;
- ДКП или ДДУ.
Заключение сделки с завышением цены на вторичном рынке рискованное. Заёмщику стоит оценить все риски.