Мы подготовили топ 15 вопросов и ответов по ипотечному кредитованию

Вопрос 1
Ипотека под 6,5% это реально?
Ответ
В связи с падением спроса на квартиры в новостройках, вводится новая льготная программа ипотечного кредитования по ставке 6,5% годовых. Низкий процент гарантируется государством. Кто может получить льготу и какую сумму можно оформить в кредит, будем разбираться в статье.

До какого числа действует льготная ипотека

Успеть получить льготную ипотеку нужно со 17 апреля 2020 до 1 ноября 2020 года. Государство планирует выдать только 240 000 подобных жилищных займов. В предоставлении льготы заключается помощь строительной отрасли на сумму 900 миллиардов рублей.

Невозможно оценить реальный спрос на недвижимость в условиях пандемии, поэтому в 2020 году государством было принято решение помочь как гражданам, так и застройщикам. Неизвестно, может эта программа только поддержит интерес покупателей, а может льготных кредитов не хватит до ноября этого года.

Условия получения льготной программы

Ипотека под ставку 6,5% годовых - это принципиально новая программа, а не поддержка семей с детьми рожденных после 2018 года. Это выгодная программа для тех, кто хотел купить недвижимость и не поменял планов в связи с коронавирусом. А также и для тех, кто мечтал о квартире, но не решался из-за высокой переплаты по ипотечному займу.

Льготная ипотека действует на следующих условиях:

  • приобретаемая квартира в новостройке;
  • купленная у юридического лица (застройщика);
  • заключен ДДУ, договор переуступки или ДКП;
  • если заёмщик не заключает договор личного страхования, то процентная ставка поднимается на 1 %;
  • пока квартира не будет предоставлена в залог, ставка будет повышена на 3%;
  • невозможно рефинансировать ипотеку по данной программе в будущем;
  • максимальная сумма кредита 8 000 000 рублей (для Москвы и Санкт-Петербурга), либо 3 000 000 (для регионов);
  • минимальный первоначальный взнос 20% от рыночной стоимости квартиры (возможно использовать мат капитал).
Ограничения по сумме касаются не стоимости недвижимости, а величины займа. То есть квартира может быть стоимостью 20 миллионов, но в ипотеку оформляется только 8 миллионов (в Москве и Санкт-Петербурге) либо 3 миллиона (в Регионах).

Если строительная компания продаёт квартиру с отделкой, то её стоимость, по желанию, включается в сумму займа.

Льготная ставка сохраниться на весь срок ипотеки, который составляет от 5 до 15 лет. Но ставка может быть повышена, на срок на который квартира ещё не была предоставлена в залог. Либо при отказе от страховки.
Данная программа доступна не во всех банках. Льготная программа - это не обязательство, а возможность.
Для кого доступна новая ипотека
Новая льготная ипотека доступна для всех граждан Российской Федерации, которые покупают квартиру в новостройке. Но каждый банк выставляет свои дополнительные требования, в среднем это:

  • возраст от 18 до 70 лет (включительно);
  • наличие дохода.
По этой программе нет строгих рамок: наличие детей, молодожёны, пенсионный возраст или другое. Главное условие совершеннолетие и гражданство РФ. Окончательное решение принимает банк.

Можно ли сочетать государственные ипотечные программы или оформить от 2 и более льготных ипотечных кредитов

С данной программой сочетается материнский капитал. Но к сожалению другие государственные программы, например, такие, как ипотека для молодой семьи или военная ипотека - не действуют. Нужно выбрать какую-то одну программу, которая на момент оформления будет самой выгодной.

В самой программе нет ограничений по количеству кредитов. Один заемщик может оформить 1, 2 или 3 ипотеки с государственной поддержкой. Но банк будет смотреть на кредитную нагрузку заявителя. Так что получить льготных ипотек можно столько, сколько позволяет официальный доход. Квартирами можно распоряжаться как угодно, не обязательно, чтобы это было единственное жильё для семьи.

Правильно оформленная заявка - это 80% успеха. Банкам не выгодно выдавать жилищные займы под низкий процент, поэтому часто предлагаются альтернативы. Кредитный брокер в Москве поможет получить нужную ипотечную программу и сэкономить на переплате.



вопрос 2
Что лучше арендовать квартиру и копить на собственную или взять ипотеку?
ответ
Чтобы ответить на этот вопрос, рассчитайте ипотеку на онлайн-калькуляторе и посмотрите предварительный ежемесячный платёж и переплату по кредиту. Затем посчитайте на такой же срок сумму всех платежей за съёмную квартиру, плюс сумму которую вы будете откладывать с учётом процентов. Например, если вы свои накопления будете вкладывать в облигации, то рассчитываете на доходность 6 - 8% годовых.
Посмотрите какая в итоге получилось разница, между первой и второй суммой? Если для того, чтобы накопить на квартиру, вам понадобиться срок более 5 лет, то целесообразнее оформить ипотеку.


вопрос 3
Какие банки одобряют ипотеку без первоначального взноса
ответ
Для семьи необходимо собственное жильё, из-за высокой стоимости недвижимости, каждая 2 квартира покупается в кредит. Для того чтобы накопить на первоначальный взнос по ипотеке, требуется время, но иногда его категорически не хватает. Особенно когда в семье ожидается пополнение. Ипотека без вложений на сегодня не редкость, для того чтобы обзавестись жильём, заёмщику достаточно собрать пакет документов.

Возможно ли оформить ипотеку без первоначального взноса в банке

Сегодня можно встретить программу жилищных займов без первоначального взноса во многих банках. Например:

  • Сбербанк;
  • Транскапиталбанк;
  • Газпромбанк;
  • Райффайзенбанк;
  • Сургутнефтегазбанк и другие.
Предлагают получить ипотеку без первоначального взноса. Заёмщику стоит учитывать, что на подобные программы устанавливается ставка выше средней и требуется собрать множество документов. Кредиторы часто требуют оформления страховки заёмщика и наличия поручителей.

Например, банк Сургутнефтегаз выдаёт ипотеку без первоначального взноса только при наличии 2 поручителей.

Столь жесткие условия выдвигаются банками, так как риски довольно высоки. Считается, что если заёмщик не может накопить на первоначальный взнос, то и платить по кредиту ему будет тяжело.

Также присутствует риск падения стоимости залога, в случае кризисных ситуаций на рынке. В случае если должник не справляется с выплатами по кредиту и недвижимость выставляется на торги, она также теряет 20-30% от первоначальной цены.

Помимо предоставления в залог приобретаемой квартиры, банк может потребовать дополнительное обеспечение:

  • уже имеющаяся недвижимость на имя заёмщика;
  • ценные бумаги и вклады;
  • автомобиль.
Также банк вместо первоначального взноса рассматривает субсидии государства, например, материнский капитал.

Условия ипотечного займа

У каждого банка ипотечные программы будут отличаться. В среднем предложения по кредитам без первоначального взноса выглядят так:

  • минимальный первоначальный взнос 0%;
  • сумма до 10 - 15 миллионов рублей;
  • ставка от 14% годовых;
  • срок от 5 до 30 лет;
  • залог приобретаемой недвижимости;
  • страхование квартиры;
  • личное страхование заёмщика.
Окончательные условия будут оглашены после рассмотрения кредитной истории и проверки платежеспособности клиента. Для принятия окончательного решения банку потребуется и проверка недвижимости:

  • документы на недвижимость;
  • оценка стоимости жилья независимым экспертом;
  • предварительный договор переуступки, ДКП, ДДУ.
Окончательное подписание договора и передача ключей покупателю происходит в отделении банка. Деньги на счёт продавца поступают на следующий день.

Требования к заёмщикам и необходимые документы

Для ипотеки без первоначального взноса к заёмщикам от банка выдвигаются требования:

  • возраст от 20 лет;
  • официальное трудоустройство;
  • гражданство РФ;
  • положительная кредитная история.
Те же требования выставляются к поручителям.

Для предварительного решения банку понадобиться паспорт заявителя, заполненная анкета и справка о доходах. После того, как банк принял решения, все оставшиеся документы нужно донести в течение 30 - 60 дней. Полный пакет документов выглядит так:

  • паспорт РФ;
  • анкета-заявление;
  • справка 2-НДФЛ/по форме банка;
  • копия трудовой заверенная руководителем;
  • документ подтверждающий права на недвижимость;
  • предварительный договор купли-продажи;
  • экспертная оценка квартиры.
В течение 30 дней после одобрения и перечисления денег банком, заёмщик должен предоставить в банк копию полиса страхования недвижимости и выписку из реестра.

Список документов может отличаться у разных финансовых учреждений. При оформлении ипотеки без первоначального взноса, банк вправе расширить или сузить список требуемых документов.

Первоначальный взнос в кредит

Популярная схема среди заёмщиков: взять потребительский кредит в одном банке, затем взять ипотеку в другом. Ранее оформленный кредит вносится, как первоначальный взнос.

Конечно же банкам известна эта схема и совсем для них нежелательна. Так как риски увеличиваются и вполне возможно, что заёмщик не потянет 2 крупных займа. Поэтому к подаче заявления должен быть особый подход. А именно получение двух кредитов должно происходить в короткие сроки. Чтобы банк оформляющий ипотеку не увидел недавно оформленный кредит, при запросе кредитной истории.

Есть два способа оформления первоначального взноса в кредит:

  1. Сначала получить одобрение по ипотеке, и затем оформить кредит на первоначальный взнос.
  2. Сначала получить заём на первоначальный взнос (в том случае, если банк требует разместить на счету деньги для рассмотрения заявки).
При втором способе большая вероятность получить отказ по ипотеке, либо сократят на сумму потребительского займа одобренную ипотеку.

Первоначальный взнос от застройщика

Застройщики часто входят в положение клиентов и предлагают внести первоначальный взнос по ипотеке за покупателя. На самом деле процедура выглядит так:

  1. Застройщик завышает стоимость объекта, на потенциальную сумму первоначального взноса.
  2. Компания пишет расписку для кредитора, о том, что заёмщик уже сделал взнос.
  3. Банк оформляет ипотеку.
То есть, фактически застройщик не вносит за клиента сумму, и покупатель выплачивает стоимость квартиры полностью.

Это нежелательная схема для банка, кредиторы тщательно отслеживают подобные действия. Именно для того, чтобы выявить заговор, и проводится оценка недвижимости. Но способ остаётся популярным и им пользуется большинство людей.

Под залог недвижимости

Если у заёмщика уже имеется недвижимость в собственности, то он может оформить ипотеку на неё. Полученные деньги направить на покупку новой квартиры. Но стоит учитывать, обычно банки выдают сумму меньшую рыночной стоимости квартиры на 30 - 40%. Зато ставка привлекательнее чем на ипотеку без первоначального взноса, от 9% годовых.

Условия кредита под залог недвижимости:

  • срок от 3 до 15 лет;
  • сумма от 300 000 до 30 000 000 рублей (или до 70% от стоимости жилья);
  • обязательное страхование квартиры на весь срок займа.
Подобные программы существуют у всех крупных банков. Часто деньги полученные под залог недвижимости направляются на развитие бизнеса. Либо на нестандартную недвижимость, которая не подходит под критерии банка.

Ипотека без первоначального взноса через брокера

Чтобы получить ипотеку без первоначального взноса, нужно учесть много нюансов и тонкостей. Рассмотреть и просчитать множество вариантов. И всё равно получить отказ. Чтобы избежать проблем и получить деньги с первой попытки можно обратиться к профессионалам.

Сотрудники брокера имеют большой опыт на рынке кредитования и знают все нюансы и последние новости. Более того брокеры сотрудничают с банками и для их клиентов часто предложены скидки и бонусы. Какие проблемы можно решить обратившись к ипотечному брокеру:

  • ипотека иностранным гражданам;
  • без официального трудоустройства;
  • без первоначального взноса;
  • с плохой кредитной историей.
Менеджеры проверят все документы, в том числе и ДКП/ДДУ/договор переуступки, на наличие подводных камней. Помогут с оформлением документов и получением самых выгодных условий.

Не нужно стоять в очередях, сравнивать предложения банков, собирать документы. Просто обратитесь к профессионалам


вопрос 4
Как проверить готов ли заёмщик к ипотеке?
ответ
Зачастую ипотека это серьёзная нагрузка для заёмщика, ипотечные платежи могут составлять до 60% от зарплаты клиента, а вносить их нужно на протяжении 10, 20 или даже 30 лет. Поэтому мы рекомендуем подготовиться к ипотеке заранее. Рассчитайте ежемесячный платёж по ипотеке, введя стоимость желаемой квартиры, первоначального взноса и предпочитаемого срока в нашем ипотечном онлайн-калькуляторе. Полученный платёж старайтесь откладывать каждый месяц на протяжении минимум полугода-года. Так заёмщик выработает дисциплину, проверит финансовую нагрузку, которую он понесет выплачивая платежи и накопит на первоначальный взнос.
вопрос 5
Может ли доход от сдачи ипотечной квартиры полностью покрыть ежемесячный доход?
ответ
Многое зависит от суммы кредита и региона, но обязательное условие - первоначальный взнос по ипотеки больше, чем 50% от стоимости квартиры. Так арендная плата может покрыть платежи по кредиту, иначе придётся вносить дополнительную сумму из собственных средств.
вопрос 6
15 лет назад я оформил кредит и так и не выплатил его, есть ли у меня шансы получить ипотеку?
ответ
Кредитный рейтинг заёмщика зависит от того, как клиент справляется с кредитными обязательствами. Информация по всем платежам хранится в БКИ (бюро кредитных историй), именно туда банк делает запрос рассматривая анкету заявителя. Срок хранения информации о клиенте в БКИ составляет 10 лет..
вопрос 7
Могут ли граждане СНГ оформить ипотеку в России?
ответ
Да, но обязательное условие, чтобы заёмщик находился в РФ легально и был официально трудоустроен.
вопрос 8
Каких ставок по ипотеке стоит ожидать в 2020 году?
ответ
Для того, чтобы выдать кредит, банк сам одалживает денежные средства у Центробанка РФ. Кредит выдаётся под установленную банком ключевую ставку. Например, ставка установленная ЦБ РФ начиная с 16.12.2019 составляет 6.25%, а значит заёмщикам стоит ожидать ещё одной волны со снижением ставок по ипотеке. Если ставка и дальше будет снижаться, то мы сможем дождаться таких же процентных ставок по ипотеке, как в Европе. На ближайший год, не стоит ожидать снижений ниже чем 6-8 % годовых.
вопрос 9
Если у меня уже есть кредиты, может ли это повлиять на решение по ипотеке?
ответ
Само наличие кредитов не будет влиять на решение банка, но вот сумма действующих кредитов и финансовая нагрузка на клиента, смогут сыграть решающую роль. Например, возможная сумма ипотечного займа будет сокращена на сумму уже выданных кредитов, либо клиент и вовсе получит отказ. То же самое касается, если у клиента есть кредитные карты, даже если он ими не пользуется.
вопрос 10
Когда можно сделать рефинансирование ипотеки?
ответ
Обратиться за программой рефинансирования можно уже через полгода после оформления ипотеки.
вопрос 11
Какие самые распространённые ошибки совершают ипотечные заёмщики?
ответ
Одними из самых частых ошибок заёмщиков являются - обращение в страховую предложенную банком и отсутствие финансовой подушки. Банки, как правило, предлагают застраховать квартиру у своих партнёров, а партнёры в свою очередь завышают цены пользуясь положением. По закону же необязательно, обращаться в определённую страховую компанию, можно выбрать любую, которая подходит по требованиям банка.
Что же касается финансовой подушки, то заёмщики склонны верить в то, что их доход со временем будет только увеличиваться. Поэтому часто не задумываются о том, чем платить по кредиту, когда появляются финансовые трудности.
Ещё одна ошибка - это не получение налогового вычета. Вернуть деньги можно не только за покупку квартиры, но и за уплаченные проценты по ипотеке.


вопрос 12
Есть ли смысл делать маленькие частично досрочные погашения?
ответ
Да, определённо, даже если делать маленькие ЧДП в 1000 и больше рублей, то можно значительно сэкономить по выплатам по процентам. Если вы оформили кредит на 2 000 000 рублей, на срок до 20 лет, то просто делая ежемесячно ЧДП в размере 6 000 рублей, вы уменьшите срок по выплатам на 7 лет.
вопрос 13
Могу ли я самостоятельно проверить свою кредитную историю?
ответ
Да вы можете сделать запрос на сайте ЦБ РФ о том, в каких БКИ храниться ваша кредитная история, затем сделать запрос в бюро. Либо сделать запрос в личном кабинете на сайте Госуслуги. Запросить информацию о КИ можно только при условии, что вы знаете кодовое слово, которое Вы указывали при оформлении своего первого кредита. Запрос можно сделать бесплатно только 1 раз в год. Мы можем самостоятельно запросить информацию о КИ наших клиентов и исходя из ситуации составить план действий.
вопрос 14
Возникают ли психологические сложности у ипотечников или это миф?
ответ
Ипотека может вызвать страх у заёмщика, страх того, что он её так и не выплатит. Но если у Вас есть финансовая подушка безопасности, вы делаете ЧДП, то Вы быстро добьетесь цели и закроете кредит.
вопрос 15
Есть ли смысл рефинансировать ипотеку под низкую ставку в конце срока?
ответ
Современный кредит так устроен, что основная часть процентов выплачивается в самом начале займа. Чем ближе к завершению кредита, тем меньше от платежа уходит на погашение процентов и больше в погашение тела кредита. Так рефинансировать займ, хоть и под низкую ставку, вы начнёте снова выплачивать большую часть в погашение процентов и меньшую в погашение долга.
Задайте свой вопрос и получите на него ответ в течении 15 минут